Serangkaian peraturan pinjaman baru yang diberlakukan pemerintah Korea Selatan berhasil memperlambat laju kenaikan harga apartemen di Seoul ke level terendah dalam 16 minggu terakhir. Namun, di balik angka-angka yang menunjukkan pendinginan pasar, sebuah realita baru yang kontras muncul: sementara calon pembeli biasa kini menghadapi kesulitan besar untuk mendapatkan pinjaman, para investor super kaya—yang tidak bergantung pada utang bank—justru terus melakukan transaksi properti bernilai miliaran won di kawasan-kawasan paling premium di ibu kota.
Transaksi Hak Properti Anjlok Hampir 50% Pasca-Regulasi
Dampak paling langsung dari kebijakan baru ini terasa pada pasar hak membeli (bunyangkwon) dan hak menempati (ipjukwon) apartemen. Menurut data resmi dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, selama dua bulan sejak peraturan 27 Juni diberlakukan, hanya tercatat 110 transaksi di seluruh Seoul. Angka ini merupakan penurunan drastis, hanya 48,9% dari total 225 transaksi yang terjadi dalam dua bulan sebelumnya.
Analis pasar meyakini bahwa pukulan ini disebabkan oleh kombinasi pembatasan pagu KPR hingga 600 juta won dan penerapan rasio utang terhadap pendapatan (Debt Service Ratio/DSR) tahap ketiga yang lebih ketat. Kebijakan ini secara efektif mempersulit calon pembeli untuk mendapatkan pinjaman yang cukup untuk melunasi sisa pembayaran properti mereka, memaksa banyak dari mereka untuk menunda atau membatalkan rencana pembelian.
Di Balik Angka Penurunan: Miliarder Tak Tergoyahkan di Kawasan Elit
Namun, perlambatan ini seolah tidak berlaku bagi segmen pasar kelas atas. Di saat pasar umum lesu, transaksi-transaksi fantastis justru terus berlanjut di distrik elit Gangnam (Seocho, Gangnam, Songpa). Beberapa contoh mencolok termasuk penjualan hak menempati unit seluas 179 m² di ‘The H Firstier I-Park’ seharga 7,86 miliar won dan unit 135 m² di ‘Maple Xi’ yang laku terjual 7,1 miliar won. Bahkan, hak menempati di ‘Cheongdam Le EL’ berpindah tangan dengan harga 5,55 miliar won. Fenomena ini menegaskan bahwa bagi investor yang memiliki likuiditas tinggi, peraturan pinjaman baru tidak menjadi penghalang.
Laju Kenaikan Harga Melambat, Sinyal Pasar Mulai Mendingin
Secara keseluruhan, tujuan pemerintah untuk mendinginkan pasar tampaknya mulai menunjukkan hasil. Pekan ini, harga apartemen di Seoul hanya naik 0,08%, turun dari 0,09% pada pekan sebelumnya, dan menjadi laju kenaikan paling lambat dalam 16 minggu. Meskipun harga telah naik selama 30 minggu berturut-turut, tren perlambatan ini konsisten terjadi sejak kebijakan 27 Juni diimplementasikan.
Meskipun demikian, beberapa area masih menunjukkan kenaikan signifikan, terutama yang didorong oleh proyek rekonstruksi atau memiliki fasilitas umum dan pendidikan yang unggul. Distrik seperti Songpa-gu (0,20%), Seocho-gu (0,13%), dan Seongdong-gu (0,19%) masih menjadi motor penggerak kenaikan harga di Seoul. Menurut Badan Real Estat Korea, “Permintaan masih kuat di kompleks-kompleks dengan prospek pembangunan kembali dan di kawasan dengan kualitas hidup yang baik, yang menopang kenaikan harga secara keseluruhan.”
Analisis Pakar dan Arah Pasar: Antara Stabilitas dan Kesenjangan
Kwon Il, seorang kepala tim di firma analisis Real Estate Info, memberikan pandangannya. “Dengan adanya peraturan pinjaman dan DSR yang lebih ketat, calon pembeli kini memiliki pilihan yang lebih terbatas. Mereka mungkin mampu membayar uang muka dan premium, tetapi kesulitan besar menanti saat harus melunasi sisa pembayaran,” ujarnya.
Kondisi ini menciptakan sebuah pasar yang terpolarisasi. Di satu sisi, pasar properti secara umum mulai stabil, yang sejalan dengan tujuan pemerintah. Namun di sisi lain, kesenjangan akses terhadap kepemilikan rumah semakin melebar. Sementara pasar sewa menunjukkan tren kenaikan akibat banyaknya orang yang menunda pembelian, masa depan pasar properti Seoul tampaknya akan ditentukan oleh bagaimana dinamika antara pembeli biasa yang terhambat dan investor kaya yang leluasa ini akan berkembang.
